业绩汇|旭辉上半年业绩大增,下半年拟加快周转降杠杆-地产深度报道
8月15日下午叶云凤,旭辉控股集团(00884.HK)发布2018年中报。数据显示,企业上半年营业收入184.2亿元,同比增长64%;净利润34.2亿元,同比增长58%;核心净利润24.5亿元,同比增长59%。
在当前“马太效应”逐渐增强、房企不进则退的背景下,旭辉作为当前国内拼命奔跑的民营房企中的代表,这份“中考成绩单”还算亮眼。

在销售规模方面,旭辉上半年实现合同销售额660.3亿元,同比增长40%,完成全年1400亿元销售目标的47.16%。截至7月,旭辉销售目标完成度为56%。
然而,这份看似不错的成绩单,却被指“保守”,究竟为何?
以货值掌握主动权
2012年上市之初,年度销售额还不足百亿元的旭辉集团,到了2017年,就凭借1040亿元的销售规模成功跻身“千亿俱乐部”。
这6年时间里,旭辉年复合增长率高达70%。
然而,正当业绩突飞猛进的关键时刻,旭辉却忽然来了个“急刹车”,对外公布今年的销售目标为1400亿元,增幅仅35%。
难道是旭辉在土储、货值方面后继无力了吗?
事实并非如此。2018年中报显示,截至2018年6月30日,旭辉土地储备共计建筑面积约4040万平方米,货值约6500亿元。企业2018全年可销售资源超过2600亿元,分布于超过50个城市。
从上述数据来看,旭辉完全拥有“叫板”房企第一梯队的实力,为何仅保守地提出1400亿元的目标,且上半年完成率还不足一半,着实令人费解?

对此,旭辉集团执行董事兼行政总裁林峰对记者表示,事实上徽州毛豆腐,企业上半年的供货力度只有全年计划的35%,绝大部分货值将集中在第四季度供应,1400亿元只是企业所能提供的最有把握的销售额,企业下半年究竟供货多少,要根据市场形势和政策方向做出相应调整。小米盒子2但在有充足货值供应的前提下,企业可以掌握更加有利的主动权,来应对这些变化。
逆周期拿地
当然,高土储和高货值并非凭空而来,旭辉的“逆周期拿地”在业内享誉已久。
Wind数据显示,在2014年下半年和2015年上半年,地价大幅上涨之前,旭辉就开始积极补充土储,布局北京、上海等核心城市。2016年之后,热点城市土地市场热度快速上升,土地溢价率较高,此时旭辉则开始瞄准地价尚未大涨的宁波、济南和三亚等城市北京要账公司。
财报显示,2017年,旭辉新增1320万平方米的土地面积。2018年1-7月,企业共收购72幅地块,新增土储955万平方米,新增货值1800亿元。而这些新增土储按金额分类,一、二、三线城市占比分别为7%、54%和39%,平均拿地成本为6276元/平方米。
此外,从新增土储的位置也不难看出,旭辉的战略布局方向已经发生转变。
与其他房企积极跻身一线城市,以地王项目来提升品牌知名度不同, 林峰指出,“不拿地王”是旭辉始终坚持的一个原则。他还表示,集团未来的战略发展方向是深耕一二线、准二线,狩猎三四线。
不过,无论是战略重心的迁移,还是货值、土储的高增长,很大程度上都要以企业财务上高杠杆来支撑。
中报显示,旭辉集团2018年上半年净负债率高达72%,而这一数字在2016年和2017年分别只有50.4%和50.9%。
提高周转降杠杆
虽然企业上半年加权平均利息成本5.3%,与前两年的5.5%和5.2%基本持平,但在国内目前大力倡导“降杠杆”的大环境下,高负债依然不是长久之计。
对此,林峰毅然表示,下半年集团将有大量项目入市雄鹿老板女儿,尽快提高周转速度,以期达到降杠杆的目的。
所谓高周转,即业内俗称的“不压货”:拿了地,快开工,快销售,快速回笼资金后再投资没药精油 。房企在楼市流动性收紧的情况下,会以这种方式来提高资金利用效率。
言及高周转模式,首先想到的即是碧桂园。高周转也正是碧桂园能在短短几年间迅速成为行业规模第一的取胜秘诀。

不过,在房地产行业之中,碧桂园既不是高周转模式的创始者潘金莲复仇记,也绝不是唯一的使用者。阳光城、新城控股等上市房企都是这一模式的拥护者。
尤其在一些“高负债”的房企中,旭辉绝不是唯一一个期望通过这一模式来降杠杆的企业。
今年5月,泰禾集团董事长黄其森也表示,高周转就是利润,就是竞争力,今年重点围绕高周转进行优化升级,集中力量强化高周转。
升级合作模式
此外鞠婧炜,合作模式也是旭辉集团近年来规模扩张的一大“法宝”,在业内素有“合作之王”的称呼。
比如2017年,旭辉的销售规模突破千亿,而实际权益销售额仅550亿元。再如,2018年前7个月,旭辉新增1800亿元的货值中,权益比重也只占了58%。
众所周知,合作模式是一把双刃剑,一方面可以帮助企业分散风险,另一方面也会摊薄企业从中获得的利益。
有业内人士表示,在各合作方之中凝聚每份爱,权益比例较低的房企,往往销售回款率越低,增收不增利的情况较为明显。
面对这方面的疑问,林峰坦言,旭辉不仅不会停止合作模式,而且还会积极地去寻求合作,强强联合。不过,未来将会是升级之后的合作方式,将逆周期拿地运用进去,即市场行情好的时候减少权益比重,行情不好的时候反而增加比重。
值得注意的是,除正常的合作开发之外,旭辉近年来还在积极尝试“跨界合作”,与圆通、苏宁、金螳螂等非地产企业建立合作,以期围绕房地产行业构建完善的生态圈。
值得一提的是,旭辉旗下永升物业已于8月8日向港交所递交了上市申请,预期今年底之前可以正式登陆港交所。郑恩柏而计划作为集团旗下第二家上市公司的旭辉领寓,也于8月9日,成功在上交所挂牌交易民企首单储架式权益类REITs苦力王,获批30亿元,首期发行2.5亿元李玉宾。

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